W. P. Carey [NYSE: WPC]

[Bartosz Śmigielski]

W. P. Carey (WPC) to jeden z największych i najbardziej zdywersyfikowanych net lease[1] REIT założony w 1973, który posiada w swoim portfolio 1336 nieruchomości o łącznej powierzchni 157 milionów stóp kwadratowych. WPC posiada nieruchomości w 24 krajach – głównie w USA – 727 nieruchomości, które odpowiada za 63,1% przychodów spółki. Nieruchomości w Europie odpowiadają za 34,9% przychodów – pięć krajów w Europie odpowiada za więcej niż 4% przychodów – są to Wielka Brytania, Niemcy, Polska, Hiszpania i Holandia:

W. P. Carey jest REITem bardzo dobrze zdywersyfikowanym pod względem geograficznym, tak samo wygląda to patrząc na segmenty działalności najemców:

Co ważne ponad 99% umów najmu posiada umowne podwyżki czynszów w tym 58% powiązanych jest z inflacją:

Z punktu widzenia rosnącej na całym świecie inflacji, która już wśród wielu głosów może pozostać z nami na dłużej – to właśnie struktura zawieranych umów sprawia, że WPC jest w tej chwili jednym z najciekawszych REITów. W podobnym tonie po wynikach za pierwszy kwartał wypowiadał się CEO WPC Jason E. Fox

Cytat

Turning now to the more meaningful impact that inflation is having on our rents. We continue to believe we’re better positioned than any other net lease REIT to capture higher inflation through rent growth. Is 58% of our ABR having rent escalations tied to CPI. On an ABR basis, 40% of our assets with rent increases tied to CPI went through scheduled rent increases during the first quarter with an average increase of 4.5%.

Wzrost ABR w poszczególnych kwartałach:

CEO zaznaczył na konferencji, że wzrost czynszów następuje z opóźnieniem i średni wzrost o 4,5% uwzględnia inflację za czwarty kwartał zeszłego roku:

Cytat

It's important to keep in mind that the 4.5% is capturing the year-over-year impact of fourth quarter CPI. And with inflation currently running at around 8% in both the U.S. and Europe, we'd expect to see significantly higher rent growth in 2022 and even more significant impact in 2023

Średni okres długości najmu dla portfela to blisko 11 lat, wygasanie poszczególnych umów jest rozłożone równomiernie na najbliższe lata:

Z punktu widzenia jednego z najistotniejszych wskaźników brak pod uwagę przy analizowaniu REITów – Occupancy, również wygląda to bardzo korzystnie:

Dywidenda

Spółka płaci rosnącą dywidendę od 1998 roku:

Aktualna stopa dywidendy (przy kursie akcji wynoszącym 80,77 USD) to 5,33% i jest to wartość niewiele niższa od średniej dziesięcioletniej wynoszącej 5,73%. Nawet w trudnym pandemicznym 2020 roku spółka nie tylko nie zawiesiła płatności, ale po raz kolejny zwiększyła dywidendę.

Wpływ inwazji Rosji na Ukrainę

Na konferencji wynikowej spółka zaznaczyła, że w tej chwili nie odczuwa wpływu wojny na Ukrainie na wyniki spółki. Spółka posiada ograniczone aktywa w Europie Wschodniej i znajdują się one w całości w krajach należących do NATO:

Cytat

And of course, if inflation expectations continue to move higher and for longer, we would expect to capture additional upside. Lastly, we're closely tracking an implication of the war in Ukraine, both in terms of potential impacts on our tenants and the transaction market. From a portfolio perspective, we have very limited assets in Eastern Europe, which are entirely within NATO countries, and we have no properties in Ukraine itself or Russia for that matter.

Analiza finansowa

Zanim przystąpimy do analizy finansowej spółki w ramach przypomnienia (omawialiśmy tą kwestie przy okazji analizy Realty Income Corporation (O)) zwrócimy uwagę na parametry biznesowe i wskaźnik brane pod uwagę podczas analizy REITów. W przypadku analizy tego rodzaju spółek musimy zwrócić  uwagę na to, że spółki te koncentrują się na nieruchomościach, ponosząc koszty ich zakupu i amortyzując je w kolejnych latach. Amortyzacja ta jest zabiegiem księgowym jednak zaburza ona poziom zysku netto przez co moglibyśmy bazując na najbardziej popularnej metryce niewłaściwie ocenić analizowaną spółkę. Dlatego w przypadku REITów do analizy ich wyceny będziemy używali FFO[1] i AFFO[2] . Spółki posiadające status REITów zwolnione są z podatku korporacyjnego od zysków, w zamian zobowiązane są wypłacać akcjonariuszom 90% zysku przed opodatkowaniem, z tego względu często charakteryzują się wyższym zadłużeniem niż typowe spółki. 

Patrząc na podstawowe parametry biznesowe WPC prezentuje się dość dobrze. Przychody ze sprzedaży rosną za ostatnie pięć lat średniorocznie o 11,49% EBITDA i CFO to wzrosty odpowiednio o 7,46% oraz 17,61%. Inaczej jednak sprawy mają się gdy spojrzymy na FFO i AFFO przeliczane na jedną akcje. W związku z tym, że REITy zobligowane są wypłacać 90% zysków przed opodatkowaniem, emitują one duże ilości akcji. FFO rosło średniorocznie o 4,78% a AFFO o 5,68% -  jest to tempo wyższe od tempa wzrostu dywidendy, które wynosi skromne 0,84%. Jeżeli natomiast spojrzymy na wycenę wskaźnikową – to ta na przestrzeni ostatnich pięciu lat oscyluje stabilnie na zbliżonych poziomach – w przypadku FFO to 15,13 natomiast  AFFO to 16,97:

Dla P/EBITDA średnia w ostatnich pięciu latach wynosi 11,81 a w ostatnich latach kształtowała się ona w następujący sposób:

Jak wspomniałem spółki typu REIT charakteryzują się wyższym zadłużeniem, a te mierzone wskaźnikiem net debt/EBITDA dla WPC jest na stabilnym bezpiecznym poziomie:

Wycena i prognozy

Spółka po wynikach za pierwszy kwartał podniosła oczekiwania co do poziomu FFO na koniec 2022 roku do przedziału 5,18-5,30 USD na akcję – wcześniejsze oczekiwania analityków 4,97 USD. Poniższe prognozy analityków zakłada stabilny wzrost FFO w ciągu najbliższych trzech lat. Wszystkie ostatnie rewizje, które miały miejsce są rewizjami podnoszące oczekiwania analityków:

W. P. Carey (WPC)  to REIT, który udowodnił swoją stabilność podczas pandemii COVID-19. Spółka należy do podmiotów, które powinny stabilizować nasz portfel (ze względu na niższy od indeksu współczynnik beta) oraz w kolejnych latach dzielić się z nami rosnącą dywidendą. Bardzo istotną przewagą WPC jest struktura umów, która uwzględnia wpływ inflacji. Aktualną wycenę spółki określiłbym jako fair value.

Pełna analiza w załączniku 

W. P. Carey (WPC).pdf

---

[1] Net lease - są to umowy najmu pomiędzy właścicielami a najemcami, w których najemca płaci za czynsz i wszelkie inne koszty związane z daną nieruchomością. Umowa może obejmować jeden lub więcej wydatków, w tym ubezpieczenie, podatki od nieruchomości, media, konserwację i naprawy oraz inne koszty operacyjne

[2]  FFO (funds from operations) – jest podstawową miarą oceny zyskowności REITów. FFO obliczana jest przez dodanie amortyzacji i deprecjacji, zysków/strat ze sprzedaży aktywów i na końcu odjęciu przychodów odsetkowych od zysku netto

[3]  AFFO (affordable funds from operations) – jest zmodyfikowanym wskaźnikiem FFO mającym na celu uwzględnienie przepływów pieniężnych spółki. Najczęściej do obliczeń AFFO dodajemy do FFO podwyżki czynszów i odejmujemy wydatki kapitałowe oraz wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości w stanie nadającym się do użycia

[Bartosz Śmigielski]

Ciekawy artykuł na SA w podobnym tonie jak moja analiza:

link

 

[Bartosz Śmigielski]

Podobnie jak w przypadku Realty Income Corporation tak i na WPC skromne podniesienie dywidendy o 0,2% z 1,057 USD na 1,059 USD kwartalnie

link

jak na razie przyjęta teza inwestycyjna przynosi efekt - od początku roku WPC +2,08% (plus dywidenda) a S&P500 - 21,97%

[Bartek Szyma]

Uaktualnienie spółki

Bieżące wskaźniki obłożenia:

• 98.8% dla tripple net leasów
• 91% self storage

Średnia długość umowy najmu: 10.8 lat
31.9% przychodów od najemców z ratingiem inwestycyjnym
55% umów indeksowanych inflacją (z czego 37 bez opcji barierowej)
18.1% od dziesięciu największych najemców

Dobrze poukładane terminy wygasania umów (w żadnym roku nie przekraczają 7%):

Obłożenie tradycyjnie pozostaje bardzo wysokie:

Nieco gorzej wygląda drabinka zapadalności długu. Ok 16% zadłużenia spółka będzie musiała zrolować w 2024 i kolejne 21% w 2025. Biorąc pod uwagę obecne stopy procentowe, można założyć, że koszt zadłużenia wzrośnie niemalże dwukrotnie:

Obecnie spółka wchłonęła ostatni kawałek swojego Externally Managed biznesu, co wygenerowało one-off w sprawozdaniach:

Warte podkreślenie jest to, że koszty odsetkowo pozostają na stabilnym poziomie:

Spółka dość mocno odczuwa wpływ kursów walutowych:

O ile AFFO spółki w ujęciu całościowym rośnie, o tyle w przeliczeniu na akcję delikatnie spadło (wzrost liczby akcji jest szybszy niż wzrost AFFO):

Natomiast jeżeli wyjmiemy wpływ EM, to na IM AFFO już rośnie:

[Bartosz Śmigielski]

WPC deklaruje kwartalną dywidendę w wysokości 1,701 USD - oznacza to wzrost o 0,2%. Aktualna stopa dywidendy wynosi ~6,71%

 

[job.mateusz]

Dzisiejszy news za seeking Alpha

W.P. Carey (NYSE:WPC) slipped over 6% after it announced plans to sell over half of its office properties and create a separate publicly traded REIT. The REIT will spin off 59 properties into a new REIT Net Lease Office Properties (NLOP) and begin an asset sale program for 87 properties. The spinoff is expected to close by November 1, 2023, and the asset sales program will be completed by January 2024. NLOP will assume $169M of existing mortgage debt.

[Bartek Szyma]

Trzeba przyznać, że Realty dwa lata temu ze spinem Orion miało wyśmienity timing

[Artur Radomski]

Ciekawa rzecz w raporcie WPC, a mianowicie reset polityki dywidendowej - cięcie dywidendy...

[Bartek Szyma]

WPC utraci status Dywidendowego Arystokraty w związku z 20% cięciem obecnej dywidendy.

W związku z pozbyciem się nieruchomości biurowych:

1. poprzez sprzedaż poszczególnych nieruchomości na rynku (87 budynków). Nieruchomości te generują 77 mln USD przychodów (> 1 mln USD na spółkę).
2. spin of spółki córki - Net Lease Office Properties (59 nieruchomości). Proces wydzielania powinien zostać zakończony na początku listopada b.r. Budyni będące własnością NLOP generują 141 mln USD czynszu najmu (~2 mln na budynek).

Przychody ze sprzedaży segmentu Office zostaną przeznaczone na redukcję zadłużenia WPC. Wydzielenie NOPS powinno skutkować przejęciem przez nowy podmiot ok 170 mln hipotek oraz wygenerować ok 350 mln $ ze sprzedaży akcji.

Zgodnie z komunikatem, WPC zamierza "zresetować" dywidendę do poziomu odpowiadającego ok 70% AFFO

Biorąc pod uwagę, że WPC spodziewa się ok 5.35 $ AFFO za 2023, dywidenda wyniosłaby ok 3.75$ na akcję. Natomiast zgodnie z moimi szacunkam, po pozbyciu się części biurowej,  urocznione przyszłe AFFO to ok 4.7$. W tym wypadku nowa dywidenda wyniesie ok 82c kwartalnie na akcję, co przy cenie z dzisiejszego zamknięcia (58.85 USD) daje stopę dywidendy na poziomie 5.6%

 

[greg]

Jeżeli ktoś jest zainteresowany proszę , trochę początku można pominąć pózniej czyste mięcho od 30 min odpowiedzi na pytania

 

[Bartek Szyma]

Szczegółowe omówienie transakcji i spółki

W czwartek 21 września, WP Carey przekazało akcjonariuszom, że zamierza wydzielić biurową część biznesu, która odpowiada za ok 16% czynszów. Spółka ogłosiła również dość enigmatycznie brzmiący plan „zresetowania” dywidendy. Cała sytuacja jest o tyle zabawna, że WPC w 2023 roku dołączył do elitarnego grona dywidendowych czempionów, czyli spółek, które od co najmniej 25 lat podnoszą dywidendy. Oczywiście reset dywidendy spowoduje, że spółka wypadnie z tego grona.

WP Carey to REIT, czyli spółka zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami komercyjnymi. W ostatnim zaraportowanym kwartale przychody z nieruchomości biurowych stanowiły 16% przychodów spółki. Poza nieruchomościami biurowymi WPC posiada nieruchomości przemysłowe odpowiadające za dwadzieścia dziewięć procent przychodów, magazyny generujące dwadzieścia cztery procent przychodów, nieruchomości, w których prowadzona jest sprzedaż detaliczna (odpowiadają one za 17% przychodów), magazyny samoobsługowe (4% przychodów). Pozostałe typy nieruchomości generują ok 10% przychodów.

Warto zauważyć, że udział nieruchomości biurowych w przychodach systematycznie spada. Jeszcze w 2015 roku odpowiadały one za 30% czynszów, w 2018 za 25.5%, a dzisiaj to 16.1%. Wydzielenie części biurowej odbędzie się w dwóch etapach – pierwszym będzie spin off Net Lease Office Properties, który zadebiutuje na nowojorskiej giełdzie, a drugim sprzedaż pozostałych nieruchomości. Po zakończeniu procesu dezinwestycji, udział nieruchomości biurowych w czynszach spadnie do zera.

Większość przychodów spółki generowane jest w Stanach Zjednoczonych (odpowiadają one za sześćdziesiąt jeden % czynszów). Dalej mamy Europę, która odpowiada za 34% przychodów, Kanadę z 3% przychodów oraz Meksyk i pozostałe kraje odpowiadające łącznie za 2% przychodów.

To co jest szczególnie istotne dzisiaj to powiązanie czynszów z inflacją i tak 54% umów najmu jest powiązana z inflacją konsumencką (CPI), 43% ma stałe czynsze, a pozostałe 3% umów zawiera inne zapisy.

Organiczny wzrost czynszów przyspieszył z 1.6% w trzecim kwartale 2020 roku do 4.3% w ostatnim zaraportowanym kwartale.

Spółka może pochwalić się średnią długością umowy leasingowej wynoszącą 11.2 roku. I jak widać, wygasanie poszczególnych umów jest dobrze rozłożone w czasie. Do 2033 roku wygasa nieco ponad 50% umów, natomiast w żadnym roku nie wygasają umowy odpowiadające za więcej niż 6.1% czynszów.

Wskaźnik obłożenia nieruchomości spółki jest bardzo wysoki – obecnie wynajęte jest ponad 99% powierzchni. Od 2012 roku obłożenie nie spada poniżej 98%.

Co bardzo istotne WPC nie jest nadmiernie zadłużone – za ostatni zaraportowany kwartał wskaźnik Net Debt / EBITDA wynosi 5.7, co jest wartością niską, jak na REIT.

Przejdźmy do analizy zapowiedzianego wydzielenia części biurowej.
Cały proces będzie się odbywał w trzech etapach. W pierwszym kroku, 59 nieruchomości w większości zlokalizowanych na terenie USA, zostanie wyodrębnionych w postaci osobnej spółki. Utracone w ten sposób czynsze wyniosą 141 mln dolarów. Inwestorzy otrzymają akcje nowo wydzielonego podmiotu w listopadzie 2023 roku. Nowa spółka będzie notowana na nowojorskiej giełdzie pod tickerem NLOP. Kolejne dwa etapy obejmą sprzedaż 87 nieruchomości. W etapie drugim sprzedane zostanie 70 nieruchomości aktualnie wynajmowanych przez hiszpański rząd, które generują 32 mln USD w postaci czynszów, a ich sprzedaż powinna zostać zakończona w styczniu 2024 roku. Ostatni, trzeci etap, zakłada sprzedaż kolejnych 17 budynków wynajmowanych przez pojedyncze podmioty, głównie w Europie. Nieruchomości te generują ok 45 mln dolarów czynszów.

Po zakończeniu całego procesu, przychody WPC spadną o blisko 218 mln dolarów, a spółka pozbędzie się 310 mln dolarów długu, który kosztuje ją rocznie mniej więcej 15 mln dolarów w postaci odsetek. Poprawią się też wskaźnik obłożenia i średnia długość umowy najmu. Wskaźnik obłożenia podskoczy o dwie dziesiąte punktu procentowego, a średnia długość umowy najmu zwiększy się z 11.2 do 11.9 roku. Koszt finansowania nieruchomości biurowych jest sporo wyższy niż średnia dla portfela WPC – wynosi on 4.8% wobec 3.3% dla portfela.
Zarząd oczekuje, że rynkowa wycena nowego portfela powinna wzrosnąć. We wrześniu 2023 roku, WPC wyceniany był na poziomie dwunastokrotności AFFO. Natomiast REITy skoncentrowane na nieruchomościach przemysłowych posiadały mnożniki nawet o 450% wyższe. Co więcej, podmioty o zbliżonym profilu do WPC, takie jak np. Realty Income były wyceniane z dwupunktową premią.

Oczywiście utrata części czynszu przełoży się na spadek adjusted funds from operations, czyli wskaźnika AFFO. Co również będzie miało wpływ na dywidendę. Odchudzony WPC powinien wygenerować AFFO na poziomie 5.32-5.38 dolara na akcję w całym 2023 roku. Natomiast według moich szacunków AFFO na 2024 rok powinno się zamknąć w przedziale 4.5 – 4.7 USD na akcję. Zakładając sugerowany poziom wypłaty dywidendy w okolicach 70 – 75% AFFO, możemy się spodziewać, że nowa wartość dywidendy na akcję wyniesie 3.15 – 3.53 USD. Zakładając środek wyznaczonego przedziału, przy cenie z piątkowego zamknięcia, inwestorzy mogą się spodziewać stopy dywidendy na poziomie ok 5.8%. Obecnie W. P. Carey wypłaca 4.28 dolara w postaci dywidendy, co oznacza, że musimy się spodziewać cięcia o mniej więcej 22%. Powyższe założenia są raczej konserwatywne i zakładają brak wzrostu wyników w nadchodzących latach. Jednakże, biorąc pod uwagę, że spółka będzie dysponowała większymi możliwościami finansowania inwestycji niż dotychczas, wydaje się, że rzeczywistość może być sporo lepsza.

Od debiutu do dzisiaj WPC zdecydowanie outperformowało szeroki rynek generując średnioroczną stopę zwrotu w wysokości 11.5% wobec 8%, jakie można było uzyskać w tym samym czasie z indeksu SP 500. Jest to tym bardziej godne podziwu, że ostatnie 3 lata są bardzo ciężkie dla REITów. Warto dodać, że WPC to jedna z tych spółek, które oprócz wyższego zwrotu, charakteryzowały się niższą zmiennością niż indeks.

Jednym z ciekawszych zwrotów akcji będzie to, że obecny CEO spółki Jason Fox oraz CFO Toni Sanzone, obejmą analogiczne funkcje w Net Lease Office Properties, czyli w wydzielonym podmiocie, który ma zadebiutować na NYSE w listopadzie.

W mojej ocenie, wartość aktywów netto spółki wynosi ok 70 dolarów, więc obecnie WPC jest notowany z blisko 20% dyskontem.

[Bartosz Śmigielski]

Zasadniczo @Bartek Szyma wszystko już świetnie opisał  - dzięki!

Dodam od siebie tylko jedną kwestię - dane płynące z USA wskazują na bardzo duże problemy nieruchomości biurowy:

US offices are sitting empty – business owners will have to adapt. A significant swath of our downtown office space is sitting empty. New York, Chicago, Atlanta, Los Angeles, Denver, Philadelphia, San Francisco, Houston, Dallas and other big cities are experiencing record-high office vacancies as workers keep working from home and companies keep letting them. Some face-time is necessary but we’re never going to go back to a 100% in-the-office policy, and companies that attempt this will lose talent to those that adapt to the shift."

Z tego punktu widzenia sprzedaż i wydzielenie powierzchni biurowych wydaje się bardzo rozsądnym posunięciem. Nie potrafię odnaleźć artykułu, który ostatnio czytałem mówiącym, że obłożenie powierzchni biurowych w niektórych przypadkach to nawet ledwie 50%. Mając dane Orion Office REIT (ONL) tam occupancy 86,5% - patrząc z tej strony WPC pozbywa się nieruchomości znacznie pod tym kątem lepszych - szczególnie patrząc na nieruchomości wynajmowane przez rząd Hiszpanii:

Z drugiej strony pozostaje kwestia ewentualnego spadku wartości tych nieruchomości. Ruch, chociaż dla mnie i dla rynku wydaje się też dość niespodziewany - patrząc szerzej jest zgodny z przyjętym w ostatnich latach kierunkiem rozwoju:

Cytat

While we've meaningfully reduced our office exposure in recent years, the plan we've announced this morning vastly accelerates our exit from office — enhancing the overall quality of our portfolio, improving the quality and stability of our earnings, and incrementally benefiting our credit profile 

i pomimo zakładanego przyszłego spadku dywidendy odbieram ten ruch raczej pozytywnie. 

*Zaznaczam, że jestem akcjonariuszem WPC od ponad 2 latach. W ciągu ostatnich trzech miesięcy dokonywałem transakcji kupna/sprzedaży akcji. 

[Irek Koziol]

Na każde 15 akcji WPC będzie przypadać 1 akcja spinoffu NLOP a regularny handel akcjami NLOP rozpocznie się 2 listopada: https://ir.wpcarey.com/news/news-details/2023/W.-P.-Carey-Announces-Record-and-Distribution-Dates-for-Spin-Off-of-Net-Lease-Office-Properties/default.aspx.
Spinoff niestety nie będzie zwolniony z podatku.

Oprócz waszych bardzo fajnych, powyższych analiz tutaj autor ocenia wartość spinoffu na 8,5 x 0,293 AFFO na akcje czyli 2,5$ za akcje a całą resztę na 76$: https://seekingalpha.com/article/4637234-wp-careys-misunderstood-spinoff. Mnożnik 8,5 ustawił na trochę niższy niż średnia dla REITów biurowych.

Nie wiem czy się zgadzacie ale w dużym skrócie wygląda, że spółka WPC ma szansę być wyceniana przez giełdę z lepszym mnożnikiem bez części biurowej. W przypadku NLOP może podobnie jak dla Orion Office REIT (ONL) dojdzie do wyprzedaży niechcianego spinoffu.

Edytowane 14 Października 2023 przez Irek Koziol

[Bartek Szyma]

W dniu 14.10.2023 o 10:14, Irek Koziol napisał:

Nie wiem czy się zgadzacie ale w dużym skrócie wygląda, że spółka WPC ma szansę być wyceniana przez giełdę z lepszym mnożnikiem bez części biurowej. W przypadku NLOP może podobnie jak dla Orion Office REIT (ONL) dojdzie do wyprzedaży niechcianego spinoffu.

Zgadzam się. Zresztą zarząd też ma taką nadzieję. Pytanie ile up jest możliwe. Myślę, że mimo wszystko będą notowani z dyskontem do O. Czyli liczymy na wzrost o jakieś 1.5 punktu. Czyli o ok 13% od ceny sprzed spin offu minus wartość NLOP.

[Bartosz Śmigielski]

Wyniki za 1Q24

• FFO wyniósł 1,14$ niżej o 0,01$ od oczekiwań rynkowych
• przychody wyniosły 389,8 mln USD (spadek Y/Y o 8,9%) o 6,11 mniej od oczekiwań rynkowych
• Spółka podtrzymuje AFFO na cały 2024 w przedziale 4,65-4,75
• Koszty operacyjne spadły do 203,0 mln dolarów z 283,0 mln dolarów w poprzednim kwartale i 246,7 mln dolarów rok temu

Portfel najmu wygenerował wzrost czynszów o 3,1% w pierwszym kwartale w porównaniu z 4,1% w poprzednim kwartale:

Obłożenie portfela na poziomie 99,1% wobec 98,1% w poprzednim kwartale:

Całkowita sprzedaż brutto portfela nieruchomości niebiurowych w pierwszym kwartale wyniosła 478,6 mln USD, głównie w wyniku sprzedaży portfela U-Haul. Zrealizowała także transakcje o wartości 410,5 mln USD w ramach programu sprzedaży biur.

[Bartosz Śmigielski]

Kolejna (skromna bo skromna ale podwyżka dywidendy):

WPC zadeklarowała kwartalną dywidendę w wysokości 0,870 USD na akcję, czyli 3,48 USD w ujęciu rocznym.

[gurawski]

Promocja po wyniki za 2Q na -5%

https://finance.yahoo.com/news/w-p-carey-announces-second-200500600.html

W sumie po wynikach za 1Q też kurs spadł, żeby zaraz odbić, ale wtedy nie był po wczesniejszym 10% wzroscie.

Coś złego jest w tych wynikach, czy podobnie jak w 1Q jedynie wszytkie dane sa niższe ze wzgledu na spin-off i wyprzedaż nieruchomości biurowych?

[Bartek Szyma]

Podsumowanie wyników W. P. Carey za II kwartał 2024 roku

Kluczowe wskaźniki finansowe (miliony USD)

Wskaźnik	II kwartał 2023	II kwartał 2024	Zmiana kwotowa	Zmiana procentowa
Zysk netto	144,6	142,9	-1,7	-1,2%
AFFO	293,3	257,1	-36,2	-14,0%
Przychody	452,6	389,7	-62,9	-13,9%
Dywidenda na akcję	1,069	0,870	-0,199	-18,6%

Wyniki w poszczególnych segmentach

Wyniki finansowe W. P. Carey wykazują zmiany w różnych segmentach działalności. Wartości procentowe oraz kwotowe zmian przedstawiają się następująco (mln USD):

Segment	II kwartał 2023	II kwartał 2024	Zmiana kwotowa	Zmiana procentowa
Przychody z leasingu	369,1	324,1	-45,0	-12,2%
Dochód z finansowania	27,3	15,0	-12,3	-45,1%
Przychody z nieruchomości	50,7	38,7	-12,0	-23,7%

Najważniejsze zmiany w segmentach

1. Przychody z leasingu zmniejszyły się o 12,2%, głównie z powodu realizacji strategii wyjścia z aktywów biurowych oraz sprzedaży portfela U-Haul w pierwszym kwartale 2024 roku.
2. Dochód z finansowania spadł o 45,1%, co również było spowodowane sprzedażą aktywów oraz mniejszymi wpływami z leasingu finansowego.
3. Przychody z nieruchomości operacyjnych zmniejszyły się o 23,7%, głównie z powodu sprzedaży ośmiu hoteli w 2023 roku oraz jednego hotelu w drugim kwartale 2024 roku.

Wydarzenia biznesowe

• Zakończenie strategii wyjścia z aktywów biurowych: W.P. Carey skutecznie zakończyło realizację strategii sprzedaży aktywów biurowych.
• Wydanie obligacji: Spółka wyemitowała obligacje o wartości 650 milionów EUR oraz 400 milionów USD, co przyczyniło się do refinansowania istniejącego zadłużenia.
• Działania inwestycyjne: Wartość inwestycji wyniosła 641 milionów USD od początku roku, w tym 293,4 miliona USD w drugim kwartale oraz dodatkowe 67,3 miliona USD po zakończeniu kwartału.

Prognozy i plany zarządu

Zarząd obniżył prognozy na cały rok 2024, oczekując AFFO w przedziale 4,63-4,73 USD na akcję, głównie z powodu niższego wolumenu inwestycji oraz niższych przychodów z portfela operacyjnego samoobsługowego.

Poprzednia prognoza	Nowa prognoza	Różnica (USD)
4,65 - 4,75 USD	4,63 - 4,73 USD	-0,02

Zatem obniżka prognozy wynosi:

• Na dolnym końcu: 4,65 -> 4,63 = 0,02 USD na akcję
• Na górnym końcu: 4,75 -> 4,73 = 0,02 USD na akcję

Sytuacja zadłużeniowa

• Całkowite zadłużenie wyniosło 8,1 miliarda USD na koniec czerwca 2024 roku.
• Wydanie obligacji: Wyemitowano obligacje na 650 milionów EUR oraz 400 milionów USD, jednocześnie spłacając obligacje na 500 milionów USD oraz 500 milionów EUR.

Dywidenda i skup akcji własnych

• Dywidenda: Spółka zadeklarowała dywidendę w wysokości 0,870 USD na akcję, co w skali roku daje 3,48 USD na akcję.
• Skup akcji: Nie podano informacji o skupie akcji własnych w raporcie za II kwartał 2024 roku.

Raport W.P. Carey dostarcza szczegółowych informacji na temat wpływu dezinwestycji aktywów biurowych na wyniki finansowe. Aby ocenić dynamikę wyników po wyłączeniu wpływu tych dezinwestycji, można przyjrzeć się, jak zmieniały się przychody i zyski związane z tym segmentem oraz jakie byłyby wyniki bez tych zmian.

Wpływ dezinwestycji aktywów biurowych

1. Przychody:

   • Przychody spadły z 452,6 milionów USD w II kwartale 2023 roku do 389,7 milionów USD w II kwartale 2024 roku, co oznacza spadek o 62,9 milionów USD (13,9%).
   • Spadek przychodów jest w dużej mierze spowodowany realizacją strategii wyjścia z aktywów biurowych, w tym sprzedażą portfela U-Haul oraz hotelowych nieruchomości operacyjnych.

2. Dochód z finansowania:

   • Dochód z finansowania spadł z 27,3 milionów USD w II kwartale 2023 roku do 15,0 milionów USD w II kwartale 2024 roku, co oznacza spadek o 12,3 milionów USD (45,1%).

3. Przychody z nieruchomości operacyjnych:

   • Przychody z nieruchomości operacyjnych spadły z 50,7 milionów USD w II kwartale 2023 roku do 38,7 milionów USD w II kwartale 2024 roku, co oznacza spadek o 12,0 milionów USD (23,7%).

Dynamika wyników po wyłączeniu wpływu dezinwestycji

Aby dokładniej określić dynamikę wyników po wyłączeniu wpływu dezinwestycji, należy skorygować przychody i zyski o wpływy z dezinwestycji. Poniżej przedstawiam oszacowanie:

1. Przychody po korekcie:

   • Jeśli założymy, że dezinwestycje stanowiły główny czynnik spadku przychodów, to przychody po wyłączeniu wpływu dezinwestycji mogłyby być oszacowane na poziomie zbliżonym do wyników sprzed dezinwestycji.

2. Skorygowane przychody:

   • Przychody z leasingu bez wpływu dezinwestycji mogą być bliższe poziomowi z II kwartału 2023 roku, tj. około 369,1 milionów USD.
   • Przychody z finansowania bez wpływu dezinwestycji mogą wynosić około 27,3 milionów USD.
   • Przychody z nieruchomości operacyjnych bez wpływu dezinwestycji mogą wynosić około 50,7 milionów USD.

3. Skorygowany zysk netto:

   • Zysk netto bez wpływu dezinwestycji można oszacować poprzez dodanie wpływów ze sprzedanych aktywów. Zysk netto mógłby być wyższy o kwoty odpowiadające zyskom z tych aktywów, które zostały sprzedane.

Tabela dynamiki wyników po wyłączeniu wpływu dezinwestycji (miliony USD)

Wskaźnik	II kwartał 2023	II kwartał 2024 (faktyczne)	II kwartał 2024 (skorygowane)	Zmiana kwotowa	Zmiana procentowa
Przychody	452,6	389,7	~447,1	-5,5	-1,2%
Dochód z finansowania	27,3	15,0	~27,3	0,0	0,0%
Przychody z nieruchomości	50,7	38,7	~50,7	0,0	0,0%
Zysk netto	144,6	142,9	~157,9	+13,3	+9,2%

Podsumowanie

Analiza wskazuje, że główny wpływ na wyniki finansowe miały dezinwestycje aktywów biurowych. Po wyłączeniu tego wpływu, wyniki byłyby znacznie bliższe poziomom z poprzednich okresów, a zysk netto mógłby nawet wzrosnąć.Wyniki za II kwartał 2024 roku wskazują na trudności związane z realizacją strategii wyjścia z aktywów biurowych oraz mniejszymi wpływami z leasingu finansowego i operacyjnego. Mimo tych wyzwań, spółka ma wysoką płynność finansową oraz zabezpieczone potrzeby kapitałowe na ten rok, co stwarza solidne podstawy do realizacji przyszłych inwestycji oraz dalszego wzrostu AFFO w drugiej połowie roku.

[Artur Radomski]

W. P. Carey ogłosił kwartalną dywidendę w wysokości 0,875$, co stanowi wzrost o 0,6% w porównaniu do poprzedniej dywidendy wynoszącej 0,87$.

Obecna stopa dywidendy (yield) dla W. P. Carey wynosi 5,54%.